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　　浦東今年探索創(chuàng)新土地政策工業(yè)用地流轉(zhuǎn)望試點，將在自貿(mào)區(qū)內(nèi)探索工業(yè)、商業(yè)、辦公等綜合用地的土地利用政策

　　2014年，上海浦東新區(qū)將創(chuàng)新促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的土地管理制度，在上海自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)探索工業(yè)、商業(yè)、辦公等綜合用地的土地利用政策，擴大張江、金橋土地“二次開發(fā)”試點。在農(nóng)村土地改革方面，將加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記，探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

　　這是上海證券報記者從3月7日召開的2014年浦東綜合配套改革試點工作會議上獲得的消息。本次會議對2014年浦東綜改工作進(jìn)行了具體安排，其中創(chuàng)新土地管理制度成為一大重點內(nèi)容。

　　“上海自貿(mào)區(qū)重點不在制造業(yè)，而是以貿(mào)易和金融為主，這就牽扯到如何把大規(guī)模的工業(yè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)為商業(yè)用地指標(biāo)。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長張軍教授對上證報記者表示。他認(rèn)為，按照以往經(jīng)驗，商業(yè)用地價格比工業(yè)用地高，自貿(mào)區(qū)內(nèi)工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地，土地必將隨之增值�？紤]到自貿(mào)區(qū)土地資源本就緊缺，若轉(zhuǎn)換過程中土地完全按照商業(yè)用地現(xiàn)行的“招拍掛”制度，地價將會被抬得非常高。對于區(qū)內(nèi)擁有工業(yè)土地或相關(guān)項目的企業(yè)而言，意味著短時間內(nèi)就將身價倍增。

　　一位券商人士也對記者表示，工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地對自貿(mào)區(qū)的影響將會非常大，自貿(mào)區(qū)土地顯然會增值，很多企業(yè)的資產(chǎn)將發(fā)生巨大變化。

　　上證報記者還獲悉，目前上海市規(guī)劃和國土資源管理局、浦東新區(qū)政府已聯(lián)合牽頭，正協(xié)同相關(guān)部門就創(chuàng)新土地管理制度進(jìn)行調(diào)研。相關(guān)政策正緊鑼密鼓制訂中。

　　上海自貿(mào)區(qū)：工業(yè)用地流轉(zhuǎn)試點橋頭堡

　　目前，上海已經(jīng)對未來建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行了終極鎖定。浦東新區(qū)區(qū)委書記沈曉明在上述會議中透露，“上海市政府決定到2020上海建設(shè)用地總規(guī)�？刂圃�3200平方公里。到2013年年底，我們已經(jīng)用掉了3070平方公里，也就是說，未來5年，全上海只有130平方公里建設(shè)用地。”

　　毫無疑問，土地已成為上海當(dāng)前面臨的大資源瓶頸。為了改善這個困局，上海市政府在今年3月初下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》中，打出土地管理一整套“組合拳”，并提出了規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模“零增長”的目標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)《意見》精神，上海市土地利用制度改革將遵循兩條路徑展開，一個是控制增量，另一個則是盤活存量。

　　在控制增量方面，上海走的是“總量鎖定”的路徑，即到2020上海建設(shè)用地總規(guī)�？刂圃�3200平方公里。在此背景下，盤活存量就變得更加重要，而一大領(lǐng)域則是工業(yè)用地。

　　根據(jù)浦東綜改工作安排，2014年將在自貿(mào)區(qū)內(nèi)探索工業(yè)、商業(yè)、辦公等綜合用地的土地利用政策，完善存量土地循環(huán)利用機制，積極推動浦東新區(qū)存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，實施工業(yè)用地全生命周期管理，提升土地利用的綜合效益，探索創(chuàng)新工業(yè)用地出讓方式和新增工業(yè)用地彈性年限出讓制度。

　　也就是說，在實現(xiàn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型方面，浦東新區(qū)是上海的橋頭堡，而上海自貿(mào)區(qū)又是浦東新區(qū)的橋頭堡。目前在上海自貿(mào)區(qū)現(xiàn)有范圍內(nèi)，80%的土地為工業(yè)用地。張軍認(rèn)為，對于以貿(mào)易和金融為發(fā)展重點的上海自貿(mào)區(qū)來說，這就涉及到如何把大規(guī)模的工業(yè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)為商業(yè)用地指標(biāo)。

　　張軍認(rèn)為，由于商業(yè)用地的特點，上海自貿(mào)區(qū)土地資產(chǎn)必將增值。而考慮到自貿(mào)區(qū)土地資源本來就緊缺，轉(zhuǎn)換過程中若完全按照商業(yè)用地“招拍掛”，肯定會把地價抬得非常高，對于區(qū)內(nèi)擁有土地或相關(guān)項目的企業(yè)而言，一下子就將身價倍增。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前，在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有土地或項目的公司不少。公開資料顯示，外高橋目前是自貿(mào)區(qū)建設(shè)主體中的上市公司;陽光城去年3月21日和4月3日累計在外高橋新市鎮(zhèn)取得建筑面積3.89萬方的商業(yè)地塊儲備，是除外高橋外在自貿(mào)區(qū)擁有多土地儲備的公司;浦東金橋在自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)有1.78萬平方米倉庫，同時控股股東參與臨港建設(shè)，臨港地區(qū)有20萬平土地儲備;陸家嘴控股股東正在貫徹浦東新區(qū)政府的部署，積極參與臨港建設(shè)。上述公司都有望從該政策中受益。

　　張軍建議，為了不造成地價太高的局面，相關(guān)方面可能要探索一個合理的機制，“我估計未來將會對土地批租制度進(jìn)行微調(diào)，預(yù)計會針對不同的領(lǐng)域和項目實行差別化批租。”

　　擴大土地“二次開發(fā)”試點

　　浦東創(chuàng)新土地制度的另一大舉措是擴大土地的“二次開發(fā)”。根據(jù)2014年浦東綜改工作安排，今年浦東將堅持集約利用土地，深化張江、金橋土地“二次開發(fā)”試點，進(jìn)一步擴大試點范圍、試點主體和試點內(nèi)容。

　　記者獲悉，在土地“二次開發(fā)”方面，張江、金橋已小有成績。以張江為例，2013年共完成張江中區(qū)C-9-5地塊、D-2-2地塊、D-4-2地塊、C-2-4-1地塊、C-2-4-2地塊等五個地塊的轉(zhuǎn)型工作，共涉及土地總面積14.30萬平方米，提高建筑容量3.67萬立方米。

　　不過，這顯然還不夠。浦東新區(qū)區(qū)委書記沈曉明在上述會議中表示，目前浦東土地資源緊張和浪費土地的現(xiàn)象同時并存，浦東今年將出重拳，用嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)加強土地管理，以破除阻礙土地資源利用和集約利用的瓶頸。具體來說，要深化張江、金橋土地“二次開發(fā)”試點，加快推進(jìn)農(nóng)村“三塊地”改革。

　　沈曉明認(rèn)為，在加大土地“二次開發(fā)”方面可以從三個方面進(jìn)行探索，包括創(chuàng)新土地收儲機制，鼓勵原業(yè)主自主進(jìn)行“二次開發(fā)”，第二，創(chuàng)新土地用途管理機制，探索將工業(yè)用地在符合功能需求的前提下轉(zhuǎn)為2.5產(chǎn)業(yè)或者服務(wù)業(yè)。第三，探索政府與企業(yè)共享收益的機制，土地二次開發(fā)的收益由原業(yè)主和政府共享。

　　在深化農(nóng)村土地和產(chǎn)權(quán)制度改革方面，根據(jù)浦東綜改工作安排，2014年，浦東將加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記，完善流轉(zhuǎn)機制，推廣完善家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社等經(jīng)營模式。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，穩(wěn)妥探索宅基地置換試點。深化農(nóng)村集體資產(chǎn)股份化改革試點，進(jìn)一步擴大試點范圍，優(yōu)化集體資產(chǎn)監(jiān)管體制和收益分配機制。