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　　又到2月20日，一年前的今天，新“國(guó)五條”樓市政策出臺(tái)。一年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)層面都發(fā)生了一系列變化，也存在著很多問(wèn)題，如多數(shù)城市房?jī)r(jià)普遍上漲、市場(chǎng)供求矛盾明顯。但是，“回顧‘國(guó)五條’出臺(tái)至今市場(chǎng)一年來(lái)的發(fā)展，能得到很多有價(jià)值的提示，即使它未能取得預(yù)期的房?jī)r(jià)調(diào)控結(jié)果。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)。

　　多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍上漲年度調(diào)控目標(biāo)落空

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的快速發(fā)展，期間伴隨有多輪調(diào)控政策的出臺(tái)，每一輪調(diào)控，“房?jī)r(jià)”都是繞不開的重點(diǎn)。

　　2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議出臺(tái)了五項(xiàng)政策措施，核心內(nèi)容包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等多項(xiàng)內(nèi)容，被稱之為新“國(guó)五條”。其中，制定年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)出來(lái)。

　　隨后，在各地出臺(tái)的新“國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容中，年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的條款引發(fā)關(guān)注。梳理發(fā)現(xiàn)，除北京和上海以保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定外，大部分城市的新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。

　　此后的一年時(shí)間里，各地房?jī)r(jià)變化有目共睹。值得關(guān)注的是，房?jī)r(jià)變化在不同城市間也出現(xiàn)了分化局面。日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂在答記者問(wèn)時(shí)提到：“一線城市房?jī)r(jià)上漲較快的同時(shí)，去年城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了比較明顯的分化趨勢(shì)，二三線城市總體上講上漲比較平穩(wěn)，個(gè)別三四線城市特別是四線城市有的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌。”

　　胡景暉分析表示，2013年全年，除了少數(shù)如溫州、�？�、聊城等二三線城市之外，市場(chǎng)價(jià)格在京滬等一線城市的帶動(dòng)下仍然普遍上漲，一線城市住宅價(jià)格漲幅均超15%。為此，多家媒體的報(bào)道直指年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)落空，政府問(wèn)責(zé)無(wú)下文。

　　市場(chǎng)供求矛盾明顯土地市場(chǎng)持續(xù)火熱

　　中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者在對(duì)多位專家的采訪中了解，作為影響房?jī)r(jià)的主要因素，供求關(guān)系被多次提及。其中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，雖然房?jī)r(jià)的上漲與購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有關(guān)，但主要還是供求關(guān)系問(wèn)題。“包括北京、上海等一線城市及部分二線城市，市場(chǎng)的供應(yīng)與需求還是很不對(duì)稱的情況。”

　　胡景暉同時(shí)認(rèn)為，剛性市場(chǎng)的需求是被低估了，而市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足。以北京為例，2013年京自住型商品房問(wèn)世之時(shí)，僅申購(gòu)家庭數(shù)量就接近15萬(wàn)，而2013年全市新建商品房成交量不到12萬(wàn)套，剛需與供應(yīng)之間的矛盾可見一斑。

　　值得肯定的是，在過(guò)去的一年里，各地均加大了對(duì)普通商品住房及用地供應(yīng)，尤其是住房用地的供應(yīng)力度明顯。一、二線城市土地市場(chǎng)成交火熱，土地出讓金創(chuàng)出新高，且土地市場(chǎng)的熱度一直延續(xù)至今。

　　清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究院教授袁鋼明在肯定市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，保證市場(chǎng)供應(yīng)的健康和正常。

　　年度保障房建設(shè)任務(wù)完成有望分流市場(chǎng)需求

　　保障性住房在滿足樓市供需方面也起到重要調(diào)節(jié)作用。2013年新“國(guó)五條”要求加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開工630萬(wàn)套的任務(wù)。

　　近年來(lái)，保障性住房一直是各地住房建設(shè)強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)之一，預(yù)計(jì)“十二五”期間，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房和棚戶區(qū)改造住房。在全國(guó)各地的土地市場(chǎng)供應(yīng)中，各類保障性住房用地供應(yīng)持續(xù)增加。去年底，兼有保障房性質(zhì)的自住型商品房用地在北京形成大量供應(yīng)，未來(lái)將有效分離純商品住房市場(chǎng)的大量需求。

　　如今，保障房的建設(shè)已經(jīng)取得一定成效。2013年12月16日，住建部發(fā)布消息稱，截止當(dāng)年11月底，全國(guó)已開工城鎮(zhèn)保障性安居工程666萬(wàn)套，基本建成544萬(wàn)套，全面完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資11200億元。

　　談到保障房建設(shè)工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊昨天表示，“十二五”前三年，保障房建設(shè)總體上進(jìn)展順利，目前開工超過(guò)2500萬(wàn)套，基本建成約1500萬(wàn)套。從現(xiàn)在的進(jìn)展情況看，整個(gè)“十二五”期間完成開工3600萬(wàn)套的任務(wù)應(yīng)該說(shuō)是有希望的。

　　調(diào)控新轉(zhuǎn)變：樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制待建立

　　在新“國(guó)五條”政策執(zhí)行的2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院資料顯示，2013年全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。去年下半年以來(lái)，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速發(fā)展的“黃金十年”，時(shí)至今日，樓市調(diào)控是否將迎來(lái)新的轉(zhuǎn)折？業(yè)內(nèi)眾多的分析認(rèn)為，無(wú)論是“國(guó)八條”還是“國(guó)五條”，政策中涉及的限購(gòu)、限貸等行政化手段終將被市場(chǎng)化手段取代。

　　為此，中國(guó)社科院城市發(fā)展與研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了一個(gè)新的路口。他說(shuō)：“房地產(chǎn)以往十年的宏觀調(diào)控基本不成功，目標(biāo)以調(diào)控房?jī)r(jià)為主，但是房?jī)r(jià)照漲不誤，而且超出人們的預(yù)期，說(shuō)明政策調(diào)控方向不正確�，F(xiàn)在新一屆政府沒(méi)有進(jìn)一步嚴(yán)格調(diào)控的動(dòng)作，而且也沒(méi)有進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)控制房?jī)r(jià)。”其中，房產(chǎn)稅作為一種更加市場(chǎng)化的手段，將逐漸常態(tài)化存在。

　　“在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，抑制投機(jī)性需求對(duì)市場(chǎng)而言仍有必要，限購(gòu)、限貸政策仍將持續(xù)。”胡景暉說(shuō)，“時(shí)下的博弈各方正處在對(duì)新年樓市的觀望和預(yù)期之中，未來(lái)一年市場(chǎng)政策走向猜測(cè)，在今年‘兩會(huì)’召開之后，都將逐步找到更清晰的答案。”

　　事實(shí)+

　　專家：過(guò)去十年房產(chǎn)調(diào)控不符合市場(chǎng)規(guī)律

　　實(shí)際上，一味用“堵”的辦法已經(jīng)很難治理中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頑疾。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究發(fā)展基金中心副主任杜猛此前曾表示，用行政手段去干預(yù)市場(chǎng)，它是一個(gè)堵的行為，越堵它就有可能越會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。十年來(lái)的每一次房地產(chǎn)調(diào)控，每一次都報(bào)復(fù)性上漲。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，過(guò)去十年的房地產(chǎn)調(diào)控基本上都是錯(cuò)誤的調(diào)控，主要是用抑制需求的辦法來(lái)抑制供給，這當(dāng)然不符合市場(chǎng)規(guī)律。而房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)較長(zhǎng)生產(chǎn)周期，如果在短期內(nèi)不斷調(diào)控的話，就會(huì)破壞這種生產(chǎn)周期，這種調(diào)控注定會(huì)失敗。

　　中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心高級(jí)研究員鄭宇潔預(yù)測(cè)，未來(lái)國(guó)家不會(huì)輕易出臺(tái)全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策。市場(chǎng)化運(yùn)作房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是大勢(shì)所趨。