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　　【解析】“限降令”促使房價(jià)加速下跌

　　托樓市，央行還會出牌

　　隨著市場形勢急轉(zhuǎn)直下，開發(fā)商試圖降價(jià)跑量回籠資金，卻遭遇政府的“限降令”而無法大幅降價(jià)。

　　杭州市政府不久前出臺規(guī)定，自5月23日起，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。此規(guī)定甫一發(fā)布，一石激起千層浪，杭州政府不愿房價(jià)大跌的聲音不絕于耳。

　　“幾乎每個(gè)城市都有這樣的管控系統(tǒng)。”深圳規(guī)劃國土委有關(guān)人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，深圳是早明文規(guī)定對漲價(jià)和降價(jià)行為進(jìn)行管制的，而大部分城市只是暗中執(zhí)行而已。

　　而在東莞，日前出現(xiàn)了開發(fā)商降價(jià)超過15%，導(dǎo)致購房者無法網(wǎng)簽的案例。

　　“現(xiàn)在市場信心不足，不降價(jià)很難換來成交量，如果地方政府不讓我們大幅降價(jià)促銷，我們的日子會越來越難過。”一家上市房企杭州營銷負(fù)責(zé)人說。

　　接受記者采訪的多位開發(fā)商均認(rèn)為，政府“限降”可能是想穩(wěn)定市場信心，避免價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，但對一些急于回籠資金的開發(fā)商來說，耽誤了出貨時(shí)機(jī)，資金鏈有可能出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　大幅降價(jià)阻力重重

　　日前有媒體報(bào)道，東莞南城剛需大盤世紀(jì)城·幸福公館于4月底開盤時(shí)，其中一棟樓推出帶精裝修的特價(jià)房，整體均價(jià)約為9800元/平方米。而東莞市物價(jià)局網(wǎng)站上，該棟備案的整體均價(jià)為12439元/平方米。也就是說，這部分房源價(jià)格下降幅度高達(dá)21%，明顯超過了規(guī)定的15%。

　　部分購房者買到世紀(jì)城·幸福公館推出的特價(jià)房后發(fā)現(xiàn)，由于這批房源低于開發(fā)商此前備案價(jià)2000多元/平方米，違反了政府“超過備案價(jià)15%降幅，需重新備案”的規(guī)定，無法進(jìn)行網(wǎng)簽。

　　“客戶不用擔(dān)心備不了案，開發(fā)商會想辦法解決的。”記者5月27日致電世紀(jì)城·幸福公館售樓處，一位銷售人員如是說。

　　東莞物價(jià)局一位工作人員向本報(bào)記者介紹，該樓盤后來提交了備案價(jià)格調(diào)整申請，目前的銷售價(jià)格仍以舊的備案價(jià)為依據(jù)，在房管局未錄入新的備案價(jià)格前，如果成交價(jià)低于備案價(jià)15%，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)會自動(dòng)鎖屏，簽不了買賣合同。

　　實(shí)際上，早在2011年，東莞住建局、房管部門就聯(lián)合發(fā)布文件規(guī)定，新建商品住房項(xiàng)目，銷售價(jià)格一經(jīng)備案，將自動(dòng)設(shè)置15%的下調(diào)限幅。

　　“這幾年一直都是這樣管制的，東莞的開發(fā)商都知道，我們對漲價(jià)重新備案的審核時(shí)間是2個(gè)月，降價(jià)走完流程需要20天左右，從審批時(shí)間上也能看出，降價(jià)比漲價(jià)相對要容易。”上述東莞物價(jià)局工作人員說。

　　此外，深圳、上海及南京等地都有類似的規(guī)定。

　　2011年第四季度，龍湖、綠地、中海地產(chǎn)等大型房企在上海進(jìn)行降價(jià)促銷，多個(gè)項(xiàng)目房價(jià)下調(diào)幅度超過20%，其中一些項(xiàng)目的售樓處被前期業(yè)主打砸。針對樓市亂象，上海市住房保障和房屋管理局于當(dāng)年11月出臺措施，規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格浮動(dòng)幅度超過20%，開發(fā)企業(yè)需要重新備案審批。

　　浦東新區(qū)建交委房屋管理處副處長陳建軍曾公開表示，2011年10月向上海市房管局上報(bào)，申請暫停中海在浦東一項(xiàng)目的網(wǎng)上預(yù)售備案登記。

　　“目前深圳的備案系統(tǒng)自動(dòng)設(shè)置了價(jià)格浮動(dòng)的上下限。自2010年9月起，深圳對銷售價(jià)格超出備案價(jià)格的樓盤均不予網(wǎng)簽，而降價(jià)則設(shè)置了15%的上限。”深圳市規(guī)劃國土委一位內(nèi)部人士告訴記者。

　　違背“減少行政干預(yù)”思路

　　這種限制新房降價(jià)幅度、延長銷售時(shí)間的行為，引發(fā)了廣泛爭議。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，杭州實(shí)際是想控制房企降價(jià)的幅度，但政府直接干預(yù)企業(yè)降價(jià)行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營權(quán)，開發(fā)商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為并不妥當(dāng)。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則質(zhì)疑，本屆政府的改革思路是減少對市場的干預(yù)，讓市場在資源配置中起決定性作用，地方政府限制房企降價(jià)的行為明顯有違這一思路。

　　“當(dāng)初出臺這個(gè)規(guī)定時(shí)，主要是為了控制房價(jià)上漲，抑制開發(fā)商隨意亂漲價(jià)的行為，如果不管制，這幾年房價(jià)都漲到天上去了，現(xiàn)在處于樓市下行期，購房者應(yīng)理解政府行為是有意維護(hù)市場的穩(wěn)定，房價(jià)過度下滑對經(jīng)濟(jì)沒好處。”上述深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士認(rèn)為，商品房是特殊的商品，需要政府管理指導(dǎo)定價(jià)。

　　深圳房地產(chǎn)資深人士尹香武則認(rèn)為，只有漲價(jià)動(dòng)力太強(qiáng)時(shí)才需要限價(jià)。而“限降”會讓購房者認(rèn)為，房企大幅降價(jià)已挑戰(zhàn)地方政府容忍的底線。

　　不論是“限漲”還是“限降”，行政管制都讓開發(fā)商們倍感無奈。“有些不知所措，想多降點(diǎn)價(jià)盡快出貨回籠資金都不行，現(xiàn)在很焦慮。”杭州本地一小型房企市場經(jīng)理向記者表示，杭州樓市已出現(xiàn)信心危機(jī)，購房者看空情緒濃厚，如果降價(jià)不到位，很多樓盤根本賣不出去。

　　“既然政府說不是要限制開發(fā)商降價(jià)，而是重新備案后可以繼續(xù)降價(jià)，那要求重新備案的意義何在呢？”深圳一位開發(fā)商認(rèn)為，這樣做只會增加手續(xù)，給開發(fā)商帶來不必要的麻煩。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，重新備案的不確定性在于，房管局可以給開發(fā)商按價(jià)格下調(diào)之后的價(jià)格做備案，但同樣也可以不予審批。

　　杭州雙贏置業(yè)總經(jīng)理章惠芳對記者表示，在杭州買賣雙方都信心不足的市場環(huán)境下，多數(shù)開發(fā)商意識到應(yīng)該以價(jià)換量。房管部門的管制，會讓一些去化情況不理想的開發(fā)商的壓力進(jìn)一步加大。

　　在章惠芳看來，盡管有規(guī)避的辦法，比如價(jià)格分期備案，每期的價(jià)格調(diào)低，降價(jià)空間累積可以增大，但開發(fā)商理應(yīng)有自主調(diào)整價(jià)格的選擇權(quán)。

　　“地方政府應(yīng)該從市場實(shí)際情況出發(fā)，讓開發(fā)商進(jìn)行自救。”杭州透明售房網(wǎng)研究院院長丁建剛對記者表示。